부동산 경매 낙찰 후 절차 - 해야 할 일

 

경매 낙찰 후 해야 할 일에 대해 알아보겠습니다. 물건검색, 권리분석, 현장임장을 하며 입찰을 다니면 많은 패찰이 있었겠지만 포기하지 않으면 낙찰이 됩니다.

 

부동산 경매 입찰 전 체크리스트

법원 경매 입찰 방법 쉽게 정리

법원 경매 입찰 방법 쉽게 정리

낙찰 이후 과정

낙찰이 금방 되시는 분들도 계시지만, 대부분은 많은 입찰 끝에 낙찰이 됩니다.

 

낙찰되기 전까지는 입찰에 집중해 오느라 낙찰 후 절차들이 기억에서 희미해집니다.

낙찰 후 법원의 절차는 크게 다음과 같습니다.

• 낙찰
• 매각허가결정
• 매각허가결정 확정 판결
• 잔금납부
• 배당

법원에서 진행하는 절차 사이사이에 실제 투자자가 해야 할 일들에 대해 알아보겠습니다.

 

낙찰 후 법원에서

 낙찰이 되면 최고가 매수신고인이 되며, 보증금에 대한 영수증을 받게 됩니다. 

 

 영수증을 받고 법정에 나오면 대출상담사분들의 명함을 받거나, 연락처를 남기고 오시면 됩니다.

 

 오후가 되면 상담사분들에게 전화와 문자가 옵니다. 대출 조건 비교를 위해 잘 정리해 둡니다.

 

영수증만 받고 집에 가는 것이 아니라 낙찰 당일 바로 해당 부동산에 방문에 점유자와 접촉해야 합니다.

 

점유자와 대화가 익숙하거나 낙찰 이후 과정에 익숙하다면 바로 점유자를 만나 이야기를 해도 좋지만,

 

그렇지 않다면 이후 과정을 잘 숙지하고 대면을 하거나, 종이에 "낙찰자입니다 연락 바랍니다 010-1234-5678" 정도의 메모를  남기고 오시면 됩니다.

 

 연락처만 알아내도 명도의 절반은 해결이 된 겁니다.

 

 

※ 점유자 연락처 알아내기

1) 점유자와 만나거나 남겨둔 메모를 통해 전화가 와 연락처를 알게 되면 좋지만, 며칠이 지나도 연락처를 알 수 없는 경우에는 법원 해당 경매계에 방문하셔서 "경매 사건기록 열람"을 통해 점유자의 연락처를 알아내시면 됩니다. 

 

2) 아파트의 경우는 관리사무소에 방문하셔서 점유자의 연락처를 알려달라고 하시거나, 본인의 연락처를 남기고 연락을 좀 해달라고 부탁드리고 오시면 됩니다.

 

 빌라의 경우도 거주자분들 중에 건물을 관리하는 반장님이 계십니다. 건물 내부 안내문 등에서 반장님의 연락처를 찾아 접촉하셔서 점유자의 정보를 얻으실 수 있습니다. 

 

매각허가결정 (1주일 후)

 낙찰 후 1주일이 지나면 매각허가결정이 납니다.

 

 지금부터 매수인이 되며 이 사건물건의 이해관계인이 됩니다.

 

매각허가결정 확정 판결(1주일 후)

 매각허가결정 이후 이 결정에 1주일 동안 이의신청이 없으면 확정판결이 납니다. 

 

 이때 잔금납부기일 정해지고 기간은 1달 정도이며, 낙찰자에게 경매 대금지급기한 통지서가 송달됩니다. 

 

※ 낙찰 후  2주 동안 할 일

• 점유자와의 접촉(연락처 알아내기) => 명도 진행
• 대출 정하기

 2주의 기간 동안 위 2가지 일을 해두어야 잔금납부하는데 지장이 없고, 빠른 명도에 도움이 됩니다. 

 

 추가로 명도는 빠를수록 좋기 때문에 낙찰 후부터 모든 과정을 진행하면서 계속 같이 진행된다고 생각하시면 됩니다.

 

 

대출 및 잔금납부

2주의 기간 동안 대출을 정하셨다면 해당 대출 기관이나 법무사 사무실에 방문해서 자서를 합니다.

 

※ 자서 필요 서류와 준비물

인감 2, 등본 2, 원초본 2(과거주소포함), 가족관계증명서 2(상세), 국세 완납증명원, 지방세 완납증명원, 원천징수영수증, 재직증명서, 의료보험 자격득실확인서, 입찰보증금영수증, 인감도장, 신분증

 

 자서를 한다고 해서 바로 대출받아 잔금 납부를 하는 것은 아닙니다.

 

 대출 이자를 내야 하기 때문에 명도 일정에 따라 잔금 납부 기한 내에 일정을 조정해 대출 후 잔금을 납부하면 됩니다.

 

 잔금을 납부하고 법무사 사무소를 통해 등기를 하면 경매물건이 내 소유가 됩니다.

 

 명도가 완료되었다면 부동산을 매매나 임대 등 처분할 수 있습니다.

 

▶경매 낙찰 후 잔금 납부 (잔금 미납시?)

경매 낙찰 후 잔금 납부 (잔금 미납시?)

 

명도

명도는 위에 작성한 것처럼 빠르면 빠를수록 좋기 때문에 낙찰 후부터 계속해서 함께 진행을 하셔야 합니다.

 

점유자와 원만하게 합의가 잘되어 빠르게 이사를 가면 좋겠지만, 이야기가 잘 통하지 않는다면 법원 절차에 따라 명도를 진행하면 됩니다.

 

법원 절차에 따라 진행을 해도 마지막 강제집행까지 가는 경우는 거의 없으므로 너무 겁먹지 않고 하나씩 절차를 진행하시면 됩니다. 

 

※ 강제집행 절차

• 인도명령 신청(+점유이전금지가처분신청)
• 인도명령 결정
• 송달증명원 수령
• 강제집행 계고
• 강제집행 진행

명도에 관한 내용은 다음 포스팅에서 자세히 다루겠습니다.