경매 입찰 전에 확인해야 될 것들을 알아보겠습니다. 경매를 하기로 마음먹고 드디어 입찰에 참여 하시분들 모두 축하드립니다. 힘들게 공부해서 하는 입찰을 실수 없이 마치기 위해 확인해야 될 사항들을 알아보겠습니다.
입찰 전 체크리스트
- 법원 위치, 주차장
- 매각기일(입찰 마감시간)
- 보증금
- 입찰서류(특히 입찰가액, 사건번호, 물건번호, 도장)
- 매각물건명세서, 등기
- 준비물 (신분등, 도장, 보증금, 입찰서류)
물건에 대한 권리분석, 투자가치 등에 대한 분석은 잘하셨다고 생각하고,
입찰에 있어 필요한 체크리스트를 작성해 보았습니다. 사소해 보이지만 입찰을 다니시다 보면 생각보다 위 체크리스트 중 하나를 실수하셔서 입찰에 참여하지 못하거나 무효 처리되시는 분들을 종종 보았습니다
법원 위치, 주차장
의외로 법원을 잘못 찾아오시는 분들이 간혹 있습니다. 법원은 본원과 지원으로 나뉘는데 이를 미처 확인 못하고 지원 진행 물건인데 본원으로 가셔서 입찰에 참여를 못하시는 분들이 계십니다.
예를 들어 의정부 지방법원 본원, 의정부지방법원 고양지원, 의정부지방법원 남양주지원 이런 식으로 본원과 지원이 분리되어 있고 각각의 법원들이 따로 경매법정을 운영합니다. 꼭 입찰하시려는 물건이 어느 법원에서 진행되는지 확인하시면 좋겠습니다.
경매 입찰 시간에는 법원 주차장이 꽉 차서 주차를 하기가 매우 힘듭니다. 입찰 마감시간에 임박해서 도착했는데 주차를 하지 못해 입찰에 참여하지 못했다는 분들의 이야기도 종종 듣게 됩니다.
아예 일찍 법원에 도착하셔서 주차를 하시거나 사전에 법원 인근 공용주차장이나 유료주차장의 위치를 알아두시면 좋습니다.
매각기일(입찰 마감시간)
매각기일 또한 잘 확인해주셔야 합니다. 특히 입찰 마감시간을 잘 보셔야 합니다. 법원마다 입찰 마감시간이 다릅니다. 서울에 있는 법원의 경우 입찰 마감시간이 모두 11시 10분이지만 다른 지역의 법원은 입찰 마감 시간이 각각 다릅니다.
빠른 곳은 마감시간이 11시이고 제주지방법원 같은 경우는 12시에 마감을 합니다
꼭 입찰 마감시간을 미리 확인하셔서 여유롭게 입찰을 하시면 좋겠습니다.
보증금
보증금을 챙겨 오지 않거나 잘못된 금액의 보증금을 제출하셔서 입찰이 무효가 되는 경우가 있습니다.
보증금은 최저가의 10%입니다.(재매각의 경우 20~30%)
미리 수표 한 장으로 준비해오시는 게 좋습니다. 법원마다 은행이 있어 입찰 당일 수표를 찾으셔도 괜찮지만 당일 입찰자가 많은 경우 수표를 뽑느라 시간에 쫓겨 실수를 하실 수 있으니 미리 준비하는 것을 권해 드립니다.
입찰서류
- 입찰가액은 절대로 틀리면 안 되는 부분입니다. 수정도 할 수 없습니다. 뒤에 0 하나를 더 써서 매우 높은 가격에 낙찰이 되어 잔금을 납부하지 못하고 보증금을 날리시는 분들이 있습니다.
- 입찰서류 작성 시 사건번호를 작성하시면서 물건번호까지 확인해야 합니다. 한 사건번호에 여러 개의 물건번호가 존재하는 경우가 있습니다. "예시) 2022 타경 2031 (1), 2022 타경 2031 (2)" 이런 경우 물건번호를 쓰지 않으면 무효가 됩니다. 물건번호가 없다면 사건번호만 작성하시고 물건번호는 공란으로 두시면 됩니다.
- 도장의 경우 본인이 직접 참여한다면 막도장도 괜찮고 지장도 가능합니다. 다만 대리인이 입찰하는 경우는 입찰자의 본인의 인감도장을 첨부하고 입찰자 본인 도장란에도 인감도장을 찍어 주셔야 합니다. 지인의 경우는 인감도장은 잘 첨부했는데 인감도장이 아닌 다른 도장을 찍어 낙찰이 되었음에도 무효 처리되는 경우가 있었습니다.
매각물건명세서, 등기
입찰하기 전에 권리분석을 하면서 확인하셨겠지만 입찰 직전에도 매각물건명세서와 등기부를 다시 한번 보셔 합니다. 예기치 못하게 권리가 바뀌는 경우가 가끔 있어, 대항력이 없었다가 생기는 일이 발생할 수 있습니다.
경매정보지 사이트에 올라와있는 서류를 보는 것이 아니라, 법원 경매사이트에 올라온 매각물건명세서를 확인하거나, 경매 법정에 준비된 컴퓨터로 매각물건명세서를 확인하셔야 합니다. 등기부 또한 비용(700원)이 들지만 당일 아침에 새로 열람해서 보시길 바랍니다.
준비물
마지막으로 준비물을 정리해 보겠습니다.
- 본인 입찰 시: 신분등, 도장, 보증금 + 입찰서류
- 대리인 입찰 시: (가는 사람) 신분 등, (보낸 사람) 인감증명서, (보낸 사람) 인감도장
사소해 보이지만 실수하면 입찰에 참여하지 못하거나 무효가 될 수 있습니다. 경매 입찰 전에 체크리스트 하나씩 확인하셔서 잘 다녀오세요. 모두 원하시는 물건 낙찰받으시길 바라겠습니다.
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