법원 경매 입찰 방법 쉽게 정리

 

 

부동산 하락기일수록 빛을 발하는 부동산 경매 입찰 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

많은 분들이 부동산 경매에 관심을 가지고 공부를 하지만 익숙하지 않아 두려움이 앞서 실제 입찰을 하기까지 긴 시간이 걸립니다. 이번 글이 실제 입찰하는데 도움이 되었으면 좋겠습니다

경매 절차

일반적인 법원 경매 과정은 다음과 같습니다

• 경매 신청 접수 및 경매 개시 결정
• 배당요구의 종기 결정 및 송달
• 입찰
• 낙찰
• 잔금납부
• 배당
• 명도

투자자 입장에서 경매 과정을 세분화해서 보겠습니다

• 물건 검색
• 권리분석
• 손품, 전화 임장
• 현장임장
• 입찰가 정하기
• 입찰서류작성, 보증금 준비
• 낙찰 / 패찰
• 명도
• 잔금납부
• 수리
• 매도 / 임차

법원 경매 과정도 알아야 하지만 실제 투자자 입장에서 각 단계별 주의할 점과 무엇을 해야 할지 아는 것이 중요합니다

 

 

물건 검색

법원 경매사이트나 경매정보지(스피드옥션, 굿옥션, 탱크 옥션, 지지옥션 등)를 통해 자신이 투자하고 싶은 물건을 검색합니다. 각자의 사정과 투자금에 맞춰 투자할 대상이 달라집니다

 

법원 경매사이트를 이용해도 괜찮지만, 유료 사이트가 모든 정보를 한 번에 모아서 볼 수 있고 등기부 열람 시 추가 비용이 들지 않아 경매를 꾸준히 하실 분들이라면 유료 사이트를 이용하시는 것을 강력히 추천드립니다

 

사이트의 기능을 이용하여 투자할 물건의 종류, 금액, 지역을 필터링하여 조건에 맞는 물건을 관심물건에 저장합니다.

 

물건을 검색하면서 바로 권리분석까지 가능하면 좋지만, 익숙하지 않다면 일단 저장만 해두고 천천히 권리분석을 하시면 됩니다

 

권리분석

권리분석을 하는 가장 큰 이유는 "낙찰 후에 추가로 주어야 할 돈이 발생하는가"입니다.

 

주로 대항력 있는 임차인이 거주하는 물건에 입찰하는 경우에 낙찰자가 추가금을 인수하는 경우가 발생합니다

 

대항력 있는 임차인 거주하는 물건 입찰이 걱정된다면, 대항력 없는 물건이나 채무자(소유자)가 거주하는 물건만 골라 입찰하시면 됩니다

 

대항력 없는 물건만 봐도 입찰할 물건은 많으니 너무 권리분석 때문에 입찰을 못하지는 않으셨으면 좋겠습니다.

 

실제로 경매에 참여를 해야 익숙해지고, 추후에 더 권리분석이 필요한 물건에도 입찰할 수 있는 실력을 가질 수 있습니다

 

권리분석 시 건물등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서는 꼭 확인해야 합니다

 

손품, 전화 임장

우리가 경매를 하는 이유는 단순히 낙찰만 받기 위함이 아닙니다.

 

시세보다 싸게 사거나, 더 좋은 수익률을 만들기 위해서 경매라는 제도를 활용하는 것입니다

 

따라서 인터넷으로 손품을 팔고, 부동산에 전화해 현재 시세와 최근 실거래가를 파악합니다

 

손품 시 사용하는 사이트와 어플로는 네이버 부동산, 호갱 노노, 아실, 부동산 플래닛, 직방, 다방 등이 있습니다

네이버 지도, 카카오 맵을 이용 해서 주변 환경 및 로드뷰까지 확인해 주는 것이 좋습니다

 

▶손품 사이트 알아보기

 

 

현장임장

손품, 전화 임장을 진행하면 실제로 입찰하고 싶은 물건들이 생깁니다. 여러 물건을 봐야 한다면 미리 동선 계획을 세우고 임장을 갑니다

 

물건에 실제로 방문해서 사진을 찍으며 향을 확인하고 복도, 승강기, 주차장, 현관, 옥상 방수 등 건물이 잘 관리되고 있는지 확인합니다

 

우편함을 확인해 해당 부동산에 사람이 거주하고 있는지 확인합니다. 우편물이 많이 쌓여 있는 집은 비어있을 확률이 높습니다

 

밖에서 보았을 때 창문 샤시가 새로 교체되어 있다면 내부도 어느 정도 수리가 잘된 집이라고 볼 수 있습니다

 

도시가스 밸브를 확인해 해당 건물에 공실이 있는지도 확인해 줍니다.

 

간접적으로 임차수요를 확인하기 위해 해당 건물뿐만 아니라 주변 건물들의 도시가스 밸브까지 확인합니다.

 

실제로 빈집이 많은 곳들은 가스 밸브들이 많이 잠겨져 있습니다 이는 낙찰 후에 임차를 맞추거나 매수자를 찾기 힘들 수 있습니다

 

주변 인프라와 버스정류장, 지하철역까지 가는 시간과 길도 확인해 주고 인근 부동산에 방문해 시세, 전세, 월세 등의 가격을 문의하고 동네 분위기와 임차 수요에 관한 이야기를 듣습니다

 

 

입찰가 정하기

이제 입찰가를 정해야 합니다. 조사한 시세를 바탕으로 입찰가를 정합니다

 

시세차익을 목표라면 시세보다 얼마나 싼 가격에 쓸 것인가, 월세 등 임차를 목표로 한다면 순수 내가 투자한 돈 대비 1년 수익률을 계산해 입찰가를 정합니다

 

입찰가를 정하다 보면 높게 쓰더라도 낙찰받고 싶은 마음과, 최대한 싸게 낙찰받고 싶은 두 가지 모순적인 마음이 동시에 생깁니다.

 

이때는 두 가지를 한번 생각해 보면 입찰가를 정하는데 도움이 됩니다

• 경매를 하는 이유는 낙찰을 받으려고 하는 것이 아니라 돈을 벌기 위해 하는 것이다(반복되는 패찰에 무리해서 입찰가를 올리시는 분들이 있습니다)
• 낙찰 또는 패찰 두 경우 모두 후회되지 않을 가격으로 정합니다(낙찰 시: 아 너무 높게 쓴 거 아닌가?, 패찰 시: 아 조금만 더 쓸걸)

입찰서류 작성, 보증금 준비

입찰가를 정했다면 법원에 제출할 입찰 서류를 작성합니다. 인터넷으로 출력해 미리 작성해가도 괜찮고 입찰 당일 법원에서 쓰셔도 됩니다.

 

법원에 입찰표 작성 방법이 벽에 붙어 있으니 보시면서 틀리지 않게 꼼꼼하게 작성하시면 됩니다

 

보증금은 입찰가의 10%가 아닌 최저가의 10%입니다.

 

잔금 미납 등으로 재입찰된 경우에는 법원에서 신중하게 입찰하라는 의미로 20% 혹은 30%인 경우도 있습니다.

 

반드시 경매물건 내역서의 보증금을 사전에 잘 확인하세요

 

정해진 매수신청보증금 보다 큰 금액을 넣는 것은 괜찮지만 적은 금액을 넣으면 입찰이 무효로 처리됩니다

 

이제 입찰할 준비가 끝났습니다. 신분증, 입찰 보증금, 인감도장(직접 갈 경우 일반 도장도 가능) 3가지 준비물을 꼭 챙겨 가시길 바랍니다

 

▶입찰 전 체크리스트 확인하기

 

 

낙찰 / 패찰

힘들게 조사를 해서 입찰해 낙찰이 된다면 좋겠지만, 패찰 할 수도 있습니다.

 

패찰 한다면 지금까지 조사한 내용들이 너무 아깝지만 털어버리고 바로 다음 물건 준비를 해야 합니다.

 

이 과정들이 경험이 되어 다음 물건 입찰하는데 큰 도움이 되실 겁니다

 

▶부동산 경매 낙찰 후 절차

부동산 경매 낙찰 후 절차 - 해야 할 일

 

명도

낙찰이 되었다면 물건지에 살고 있는 점유자와 명도 협상을 해야 합니다.

 

되도록 이면 낙찰을 받은 당일 바로 물건지에 방문하여 점유자를 만나는 것이 좋습니다

 

집에 방문하여 집 상태도 확인하고, 점유자를 만나 명도의 방향을 정해야 합니다.

 

이야기가 잘 통하여 원활하게 협상이 된다면 좋겠지만, 말이 통하지 않고 저항이 심하다면 인도명령, 점유이전 금지 가처분 신청 등을 통하여 강제집행을 하는 것도 고려해봐야 합니다

 

당일 날 방문하여 점유자를 만나지 못했다면 , 연락처를 남겨두고 통화로 이야기하시거나 만날 약속을 하시면 됩니다

 

수리

점유자 명도 후 도배, 장판, 싱크대, 화장실, 전등 등 필요한 부분 수리를 진행합니다. 너무 많은 부분을 수리할 필요는 없습니다. 필요한 부분만 최소한으로 수리를 진행해 줍니다. 여러 업체에 견적을 알아보고 수리를 진행해 줍니다

 

매매, 임차

수리까지 완료했다면 목적에 맞게 매매를 하거나 임대를 맞추면 됩니다. 근처 부동산에 매물을 올려도 되고 직방, 피터팬의 좋은 방 구하기 등에 직접 물건을 올려도 됩니다